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房地产市场的价格为何难以调整
文章类型:行业动态 浏览次数:1961 加入时间:2012-12-10 19:34:28 出处: 打印该页
国内房地产市场的问题严重性,已经是无以复加了。最近中国社会科学院出版的《经济蓝皮书》及《房地产绿皮书》两个关于房地产的报告都对这个问题有了严正警告。
比如,《经济蓝皮书》表示,当前国内85%以上的城市居民无支付能力来购买当前水平的住房。如果说一个产业生产的商品,把85%以上的居民都挤出市场之外,而成了极少人投机炒作的工具,那么这个产业的意义有多大。在这情况下,无论房地产对GDP贡献有多大,无论其地方政府的土地财政如何重要,但对于民生来说,对于完全动用公共性土地资源来说,不仅丧失了房地产业的基本功能,而且动摇了房地产政策的合理性及正当性,动摇了政府权力的合法性(因为房地产政策是由政府出台的,而这种出台的房地产政策仅成了少数人谋利的工具)。
《房地产绿皮书》提醒,当前中国经济的房地产化将加剧经济结构失衡、阻碍产业升级、助长投机心理,从而掏空未来30年中国经济增长的基础。据对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。其中,泡沫指数最高的前七个城市分别是:福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上;11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间;8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%;9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。
对于房地产市场是否存在泡沫,我所见到的是,无论什么研究报告出来,只要该报告说房地产市场有泡沫,只要说这种泡沫会挤出,总是有人出来反对与质疑。我多次撰文指出,无论这些反对与质疑理由有多少充分,数据有多少正确,但是有几个常识是任何人都不可否认的。一是找遍世界各国经济史,有哪个国家、在哪个时期及哪个地方住房投机炒作比当前中国严重的?2008年下半年美国房地产泡沫破灭了,但是那时美国人95%以上的居民只持有一套住房,很少人会持有多住房的。即使是在香港这个房地产投机炒作盛行的地方,同样很少人能够持有两套以上的住房。但是当前不少城市的居民持在两套以上住房的人很多,有些人甚至人持有5套、10套及几十套住房的,当前国内各城市全民炒房已基本现象。大家可以去问问当前各商业银行的管理层,如果他不持有几套住房,大家可能认为此人是不正常了。
有人会说,当前中国一线城市的房地产泡沫是很大,但是对于二三线城市,特别是对三线以下的城市来说,房地产泡沫则不大,因此,中国房地产泡沫并不严重。但从世界历史上来说,除了少数城市地区外,哪个国家的房地产泡沫会是全国性,哪个国家的房地产泡沫破灭不是由少数地区泡沫破灭而引起的。美国的情况是这样,日本的情况也是如此。即使是香港1997年房地产泡沫破灭也是开始仅限少数地区。因此,当中国一些城市的房地产如此严重时,任何一个城市的房地产泡沫破灭都可以引发全国性房地产泡沫,引发全国性的金融危机。最近爆发的迪拜危机及爱尔兰房地产泡沫破灭都是如此。
二是由于住房价格高,持有住房就拥有财富,因此就中国官员来说,持有住房之多,在世界是也是十分罕见的。2009年披露出来的上海浦东的一个副区长,手中持有15套以的住房;最近公布的上海房管局副局长手中持有29套住房,而江苏财政局的副局长手中也持有7套住房等。这仅是已经披露出来的情况,比这些人持有住房更多应该大有人在。象这样的事情,在哪个国家会发生。这就是当前国家的房地产政策无法执行或各地方以不同的方式对抗的原因所在,也是各地政府与房地产开发商一起合谋制造虚假数据骗中央政府及民众的根源所在。
三是2003-2009年尽管国家统计局的房价指数年均上涨幅度在8%左右,但是全国住房平均价格(每年一手房的销售总金额除了销售总面积)则每年上涨了16.7%。这样一个离谱的数据在哪个国家发生过。如果我们以手边或实际发生的情况来看房价上涨,就会发现政府每年公布的房价数据到底是些什么信息。2002年北京北太平庄一个楼盘的价格是每平方米5000元,2009年上涨到3.5万了。2003元名佳花园3300元,现在到16000元等这种情况俯拾皆是。也就是说,实际房价飚升与政府公布数据的严重差异性,也是任何国家不曾发生过的情况。
由于房地产投机炒作严重,价格快速飚升,房地产完成成了暴利行业。从而使得国内各行各业都在争先恐后地进入房地产市场。如果《报告》所指出的,据统计,按照深、沪两市分类的20个行业中,除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中,通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家,占1,300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。中国的经济完全房地产化。在这种情况下,必然加剧经济结构失衡、阻碍产业升级、助长投机心理,从而掏空未来30年中国经济增长的基础。大家请注意,当前国内房地产正在掏空未来30年中国经济增长的基础!如果我们的国家、我们的政府还不能从中醒来,那么其问题的严重性是可想而知的。
既然国内房地产问题的严重到了这种地步,为何政府的房地产政策不能够对当前房地产市场价格进行调整,其原因何在?最大问题还在于中央政府对房地产面对问题的严重认识不足,尽管国十条确定的国内房地产市场政策调整的宗旨,但是这些宗旨并没有真正落实与执行,甚至于遭受到各地地方政府阳奉阴违的抵制,遭受到各种房地产既得利益集团的抵制。比如说,住房交易交税是天经地义的事情,但是相关的住房税收制度就是难以出台。问题根源在哪里?还是在于政府对房地产问题严重性认识不足,在于没有果断地落实与执行国十条。
可以说,政府解决当前中国房地产市场这些严重泡沫问题已经没有半点退路可言了,只要果断地推出一系列的严厉的全面遏制与打击住房投机炒作的政策(信贷与税收特别是住房交易税及住房交易所得税),对住房投机炒作严厉打击,并把其挤出市场,这才是中国房地产市场唯一的出路,否则,如果让房地产泡沫继续吹大,让房地产泡沫自行破灭,那么中国经济及金融体系将面临巨大的风险,到那时政府想出台房地产政策来救经济也为时已晚了!

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